[재재] 강남구 개포주공 5단지 재건축
강남구 개포주공 5단지 재건축
강남구 개포주공 5단지 주변임장 후 부동산을 방문해서 투자관점에서 분석해 보았다.
개요
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사업명
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개포주공5단지아파트 주택재건축정비사업
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위치
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강남구 개포동 187 일대
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정비구역 면적
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56,173.2㎡
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세대수
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940세대
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주차대수
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912대(세대당 0.97대)
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층수
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최고 14층
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평형
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22평, 25평, 31평, 35평
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용적률
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151%
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건폐율
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12%
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사업진행 단계
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사업단계
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조합설립인가(2020/12), 사업시행인가 올해안에 신청 예정
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조합원 수
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960명 (아파트 940명 + 상가 20명)
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예상 세대수
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1,277세대 (임대 144세대 포함)
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정비구역 면적
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56,173.2㎡
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규모
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지하 4층, 최고 35층
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대지지분
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평균 18
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공급평형
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59, 74, 76, 84, 101, 114, 120, P.H
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단지명
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미정
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시공사
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미정
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평형별 예상 세대
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평형
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공공
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분양
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59형
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99
|
19
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74형
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19
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58
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76형
|
18
|
41
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84형
|
8
|
454
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101형
|
-
|
285
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114형
|
-
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127
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120형
|
-
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67
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P.H
|
-
|
5
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계
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114
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1,133
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예상 분양가
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평형
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조합원(평당 5,600)
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일반(평당 6,800)
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59형
|
1,456,000,000
|
1,768,000,000
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74형
|
1,736,000,000
|
2,108,000,000
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|
76형
|
1,736,000,000
|
2,108,000,000
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|
84형
|
1,960,000,000
|
2,380,000,000
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101형
|
2,240,000,000
|
2,720,000,000
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114형
|
2,576,000,000
|
3,128,000,000
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120형
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2,744,000,000
|
3,332,000,000
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단위:만원
임장
개포동역 역세권이며 바로 앞 개포시장 상권이 있다. 오래된 상권이며 부동산을 통해 들은 얘기지만 개포시장은 개발 계획이 예정된게 없다.
주차 자리 또한 오래된 주공아파트 처럼 이중 삼중 주차한 곳이 많이 보였다.
입지는 개포주공 6,7단지보다 역과 가깝고 초등학교와 경기여자고등학교 등이 가깝다.
대지지분도 커서 단독으로 진행하는 듯 하다.
인근 신축 단지 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축), 개포자이 프레지던스(개포주공 4단지 재건축)이 화려하게 보였다.
곧 개포주공 5단지도 어깨를 나란히 할 것으로 보여진다.
조감도 및 배치도
개포주공 5단지 시세
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평형
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호가
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최근 실거래가
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22평
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20억
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20억(2020.12)
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25평
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23억
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19.9억(2023.02)
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31평
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24억
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21억(2023.01)
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35평
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26.5억
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28.5억(2021.10)
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20평대의 호가는 생각보다 비싸고 31평의 호가가 괜찮아 보였다. 갭으로 사게 된다면 약 20억 정도의 현금이 필요할 것으로 보여진다.
25평 > 34평으로 신청할 경우
예상 추분 : 1.5억
예상 재초환 : 2억
인근 시세
30평대 기준
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단지명
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매매가(최저가)
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전세가
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개포 자이프레지던스
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24억(1층 분양권)
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8.5억 ~ 10억
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디에이치아너힐즈
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26억
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12억
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개포 자이프레지던스의 분양권이 생각보다 저렴한 것 같다. 이제 입주를 시작하고 있는데 아직 잔금을 치루지 않은 세대에서 분양권을 매물로 내놓은 것으로 보여진다.
마무리
아침 일찍 임장을 하고 빠르게 부동산을 들어가려고 했는데 오픈을 안해서 본의 아니게 단지 근처 두 바퀴를 더 돌았다. 그 후에 몇 군데 부동산을 들어가서 대화를 10~20분정도씩 했다.
단지 앞에 상가들에 있는 부사님들은 뭔가 거래를 빠르게 하길 원했고 단지 내에 있는 젊은 부사님은 개포주공 5단지보다 차라리 개포 자이프레지던스를 갭으로 사는게 훨씬 낫다고 얘기를 해주었다. 나도 같은 생각이다.
급매가 없었다. 작년말까진 조금 있었다고 했는데 현재는 금액도 좀 올라가고 기대감에 호가를 낮추는거 같지 않다.
아직 관리처분이 난 단지가 아니라 정확한 추가 분담금 나오지 않아 부사님들도 확답을 주진 않았다.
재초환이라는 문제에 대해서는 보수적으로 보시는 분들도 계셨는데, 내가 생각할때 조만간 법 개정을 해서 없어지지 않을까 싶다.
임장도 몇번 안가봤는데 재재 임장은 더 낯설었다. 좀 다니고 조사하다보면 나아지겟지.